Une résidence secondaire pour jouer au golf? Oui, mais soyez attentif à la fiscalité!
Vous rêvez d’acquérir une maison ou un appartement à l’étranger pour y passer des week-ends ou vos vacances pour jouer au golf? Une idée séduisante en effet mais encore faut-il prendre en compte plusieurs éléments notamment fiscaux…
Hélie de Cornois, Market Leader Southern Europe, Canada & UK et Head of Estate Planning & International Patrimonial Service à la Banque Degroof Petercam Luxembourg nous donne son avis d’expert sur la fiscalité.
Acquérir une résidence secondaire à l’étranger pour pratiquer sa passion pour le golf dans des contrées ensoleillées est souvent la concrétisation d’un rêve pour certains, mais encore faut-il être bien préparé, notamment d’un point de vue fiscal. En effet, avant d’envisager l’acquisition d’une résidence secondaire, il faut tout d’abord bien déterminer l’intention et l’usage que l’on en fera.
La première question à se poser est de savoir si cette acquisition à l’étranger se fera pour son usage personnel, pour pratiquer le golf au soleil avec des proches par exemple, ou si elle se fait dans un objectif d’investissement et de rendement, en achetant un bien avec un but principalement locatif.
En fonction de l’intention, la structuration de l’acquisition ne sera pas la même. Si c’est pour un usage personnel, le propriétaire cherchera à limiter l’impact de cet achat en matière d’impôt sur la fortune et de droits de succession. Si c’est dans un but principalement locatif, il s’agira de réduire l’impact en matière d’impôt sur le revenu.
Dans les deux situations, il est essentiel d’analyser quelles sont les dispositions qui s’appliqueront sur la plus-value le jour où ce bien sera vendu. En fonction de ces éléments, il est plus simple d’évaluer s’il est plus intéressant de détenir le bien en direct ou par l’intermédiaire d’une société.
Des conventions fiscales différentes selon le pays d’acquisition du bien
En plus des éléments cités ci-dessus, il est crucial de bien choisir le pays dans lequel on souhaite acquérir ce bien, car en fonction des conventions fiscales entre le Luxembourg et les autres pays, cela peut conduire à des situations bien différentes. Dans le cas de la détention d’un bien en direct, la vente de l’immeuble sera dans la plupart des cas considérée comme une plus-value taxable dans le pays où est situé le bien. En revanche, si la détention du bien se fait par l’intermédiaire d’une société, la plus-value qui découlera de la vente des actions peut être imposable au Luxembourg selon le cas, et non dans le pays où est situé l’immeuble.
Dans le cas où l’investissement à l’étranger se fait dans une optique de rendement, la plupart des conventions qui régissent la fiscalité entre le Luxembourg et les autres pays indiquent que les revenus locatifs générés sont rattachés au lieu de situation du bien. Dans ce cas, il est vivement conseillé de se rapprocher d’un expert local afin de connaître la fiscalité en vigueur à cet égard dans ce pays et les aspects déclaratifs qui y sont liés.
Quid des conditions d’acquisition?
Les conditions d’acquisition d’une résidence à l’étranger, elles aussi, varient sensiblement selon les pays et parfois même, les régions. En Espagne par exemple, il existe un impôt sur les transmissions patrimoniales qui est dû par l’acquéreur et qui peut varier de 6 à 10 % selon la communauté autonome dans laquelle se situe le bien.
L’acquisition d’un bien à l’étranger ne se fait pas toujours comme au Luxembourg et il est important d’en tenir compte. En Espagne par exemple, le rôle du notaire est moins étendu qu’au Grand-Duché car celui-ci ne fait aucune analyse juridique sur le bien vendu, c’est pourquoi il est vivement conseillé de se faire accompagner par un avocat local pour disposer d’une information complète sur le potentiel de sa résidence secondaire.
Que se passe-t-il en cas de transmission?
D’un point de vue fiscal, une attention particulière doit aussi être portée à la transmission de sa résidence secondaire. Souvent on a tendance à reproduire des schémas de transmission que l’on connait bien dans son contexte domestique. Or, lorsqu’il s’agit d’une transmission internationale, de telles approches peuvent créer des problématiques additionnelles.
L’organisation de la succession est elle aussi rattachée à la fiscalité successorale du lieu de situation du bien. Mais de manière générale, il est recommandé de rester simple dans sa structuration et de faire attention à l’effet des vases communicants. Au Portugal par exemple, comme au Luxembourg, aucun droit de succession ne s’applique en ligne directe. Il n’est en effet pas nécessaire de structurer l’achat et la transmission d’un bien sur le territoire lusitanien. En revanche, si le souhait est de le léguer à un membre de sa famille plus éloignée, il faudra s’acquitter d’un droit de timbre de 10 % au Portugal. Pour éviter de payer ces frais, il est possible de détenir le bien par une société civile luxembourgeoise. Cependant, les parts de cette société civile tomberont dans le champ des droits de succession luxembourgeois qui peuvent varier entre 9,9 et 28,8 %. Dans ce cas précis, il serait donc préférable de ne pas se structurer pour éviter les droits de succession luxembourgeois.
Le golf est une passion que l’on peut pratiquer à l’étranger sans pour autant acheter un bien à l’étranger
En effet la beauté de ce sport est de pouvoir facilement se pratiquer à l’étranger comme au Luxembourg sur des parcours bien différents. Au regard des contraintes liées à l’acquisition d’un bien à l’étranger dans le seul but d’y pratiquer du golf, il est essentiel de bien se poser la question de la rentabilité financière d’une résidence secondaire. La location semble donc une solution à envisager sérieusement sauf si on est très attaché à une destination spécifique et un parcours en particulier. Mais quand on est passionné, ce n’est pas toujours la raison qui a le dernier mot !
Pour en savoir plus sur ces questions patrimoniales et fiscales:
BANQUE DEGROOF PETERCAM LUXEMBOURG
12 Rue Eugène Ruppert
L-2453 Luxembourg
+352/45.35.42.19
